Immobilien als Geldanlage – statische Selbstversorgung und flexible Selbstversorgung

Situationsanalyse und strategische Planung – Immobilien als Geldanlage
Eine Immobilie ist eine Form der Geldanlage, bei der die Lebensplanung grundsätzlich berücksichtigt werden sollte. Schließlich ist die Investition immer langfristiger als Anlagen zum Beispiel in Aktien, Wertpapieren, Sparbriefen usw.

In die Objektentscheidung sollten also die derzeitige Wohnungsversorgung des Investors, sein Lebensalter, seine aktuelle finanzielle Situation, zukünftige Familienplanung und mögliche bereits vorhandene Anlagen einbezogen werden. Aufbauend auf dieser Situationsanalyse mit den erforderlichen Eckwerten können dann vier verschiedene Strategien verfolgt werden:

Strategie 1: Die statische Selbstversorgung – Immobilien als Geldanlage
Bei dieser Strategie wird angenommen, dass der Investor die Immobilie langfristig, also für mindestens 20 Jahre, selbst nutzen möchte. Dementsprechend jung ist das Lebensalter des Anlegers. Bei der Objektwahl bieten sich alle Möglichkeiten: Es kann ein Eigenheim sein, das Haus im Grünen, das Stadthaus oder ein Reihenhaus. Wer unabhängiger sein möchte oder wer nicht so viel Geld investieren kann, für den ist die Eigentumswohnung die

Alternative. Wichtig bei der Strategie der statischen Selbstversorgung ist die Familienplanung. Soll das Objekt über einen langen Zeitraum selbst genutzt werden, müssen zukünftige Gegebenheiten berücksichtigt werden. Das betrifft sowohl den Platz für mögliche Kinder als auch eine geeignete Infrastruktur. Der Weg zur Arbeit, die Schule in der Nähe, Einkaufsmöglichkeiten, Kultur und eine freundliche, angenehme Umgebung sind Kriterien, auf die man langfristig nicht verzichten möchte. Verfolgt man diese Strategie, dann muss das Objekt bei Wiederverkauf nicht schnell umzuschlagen sein. Entscheidender ist, dass dann ein guter Preis erzielt werden kann. Mit einer Zeitspanne von einem Dreivierteljahr zwischen Angebot und Verkauf muss gerechnet werden.

Strategie 2: Die flexible Selbstversorgung
Wer sich mit einer Immobilie flexibel selbst versorgen möchte, plant eine kurz- bis mittelfristige Eigennutzung. Diese Strategie wird überwiegend von jungen Investoren verfolgt. Ihre Familienplanung ist noch offen und sind zu einem späteren Zeitpunkt Kinder geplant, wird die Immobilie verkauft und eine größere erworben. Deshalb empfehlen sich hier hauptsächlich Eigentumswohnungen, da sie sich schneller veräußern lassen als Häuser. Bei der Objektwahl sollte darauf geachtet werden, dass die Immobilie in einem Stadtteil liegt, der bereits heute gefragt oder im Kommen ist. Außerdem wichtig: eine sehr gute Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kultur).

Strategie 3: Die Alters-Selbstversorgung – Immobilien als Geldanlage
Wer sich eine Immobilie zur Altersversorgung zulegt, sollte bei der Objektwahl sehr langfristig planen. Bei dieser Strategie wird angenommen, dass die Immobilie zunächst vermietet wird. So können jetzt Steuervorteile erworben werden. Später wird die Immobilie dann selbst genutzt. Mit dieser Zielsetzung sollte ein altersgerechtes Objekt gewählt werden. Es bietet sich also ausschließlich eine Eigentumswohnung ohne Garten an. Gibt es im Haus keinen Aufzug, dann sollte sie im Erdgeschoss liegen. Wichtig auch: Die Infrastruktur muss viele Vorteile für ältere Menschen bieten. Das heißt, Einkaufsmöglichkeiten, aber auch kulturelle Einrichtungen sollten gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sein. Diese dritte Strategie eignet sich für alle Altersgruppen; richtig finanziert kann sie der Ersatz für Lebensversicherungen sein. Die statische oder flexible Selbstversorgung können zu dieser Strategie parallel laufen.

Strategie 4: Die puristische Immobilienanlage – Immobilien als Geldanlage
Bei dieser Strategie ist die Eigennutzung ausgeschlossen. Als Objekte kommen Mietwohnungen, Gewerbeobjekte und Garagen oder offene und geschlossene Fonds in Betracht. Dabei lohnt sich auch die Investition in eine Mietwohnung, die älter ist und wenig Komfort bietet. Die Strategie: Wenn Geld vorhanden ist, kann sie renoviert und modernisiert werden. Bei Gewerbeobjekten sollte darauf geachtet werden, dass sie gut vermietet bzw. vermietbar sind. Garagen lohnen sich aufgrund ihres niedrigen Kaufpreisfaktors (Erklärung siehe Seite 83 f.) und wegen der Bequemlichkeit in ihrer Vermietung. Denn Ärger mit den Mietern ist hier so gut wie ausgeschlossen.

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